Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Содержание

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми (собственниками): особенности, порядок, образец договора купли-продажи

Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений гл. 30 ГК РФ и других законодательных актов.

Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка.

Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних

Если ребенку от 14 лет и он является единственным собственником квартиры или доли в ней, он расписывается в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или иных законных представителей. Сделки за детей до 14 лет совершают только родители или представители. Полную дееспособность человек обретает только по достижении 18 лет, и тогда чье-либо согласие не потребуется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать, собираясь продать недвижимость ребенка:

  • Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
  • Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.
  • В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
  • Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
  • ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
  • Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п.3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного».
  • Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий»). Без этого последующую продажу могут оспорить.

Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как получить разрешение органа опеки?

Для начала нужно получить предварительное разрешение (ст. 12 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ.

Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.

Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче. После этого нужно:
  1. Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
  2. Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
  3. Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
  4. Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.
  5. Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.

Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно. Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены. Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.

Документы

При обращении в орган опеки понадобится:

  • Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
  • Заявление от ребенка старше 14 лет;
  • Паспорта представителей;
  • Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
  • Паспорт ребенка от 14 лет;
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).

Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.

Требования органа опеки

Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.

Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:

  1. Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
  2. Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
  3. Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
  4. Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.

Важно! Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.

Когда могут запретить сделку?

Опека может отказать в выдаче разрешения, если:

  1. Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
  2. Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
  3. Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
  4. Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
  5. «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
  6. Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
  7. Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
  8. Квартира покупается в строящемся доме.

Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.

Если для покупки использовалась ипотека

Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится. До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.

Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:

  1. Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
  2. Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
  3. Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.

Обратите внимание! Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? пошаговая инструкция

Чтобы продать квартиру ребенка после получения разрешения опеки, нужно:

  1. Найти покупателя.
  2. Взять справку об отсутствии долгов по ЖКХ и выписку из домовой книги. Это делается при выходе на сделку, т.к. срок действия таких документов ограничивается одним месяцем.
  3. Оформить ДКП у нотариуса, взяв задаток. Обычно он не превышает 50 000-100 000 руб., если жилье не в ипотеке. Остаток перечисляется продавцу после регистрации перехода права собственности.
  4. Подать документы на регистрацию. Можно обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ. Покупатель приходит вместе с продавцом.
  5. Получить выписку из ЕГРН. Она выдается новому собственнику, но может понадобиться и продавцу. Например, если остаток денег передается через банковскую ячейку, и банку нужно удостовериться, что сделка зарегистрирована.

Если документы поданы в Росреестр, заявление рассмотрят за 7 рабочих дней. При обращении в МФЦ срок рассмотрения составит 9 рабочих дней.

и образец договора купли-продажи

Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами – продавцом и покупателем в присутствии нотариуса (ст. 550 ГК РФ).

Какие сведения указываются:

  • Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
  • Ф.И.О., реквизиты свидетельства о рождении ребенка до 14 лет.
  • Адрес, площадь, иначе технические данные квартиры.
  • Дата и место подписания ДКП, информация о нотариусе.
  • Сведения о разрешении органа опеки.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов.
  • Гарантии продавца об отсутствии обременений, неиспользовании маткапитала для покупки квартиры.
  • Сведения о согласии супруга продавца на продажу недвижимости.
  • Стоимость жилья, размер задатка.
  • Порядок расчетов: наличными, банковская ячейка, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  • Ответственность и обязательства сторон.
  • Подписи участников сделки.

Расходы

Разрешение опека выдает бесплатно, но стороны могут столкнуться с другими расходами. Например, нотариальное удостоверение ДКП стоит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (пп.5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). О распределении расходов стороны договариваются самостоятельно.

За регистрацию перехода права собственности придется заплатить 2 000 руб. Пошлину в Росреестр оплачивает уже покупатель.

Если стороны обращаются за юридическим сопровождением сделки, предварительно ими оговариваются особенности распределения затрат на услуги юриста.

Риски для покупателя

Покупка недвижимости несовершеннолетних – это всегда риск для покупателя по нескольким причинам:

  1. Для приобретения жилья продавец мог использовать маткапитал, но не выделить доли всем членам семьи. Эту сделку может оспорить опека, прокуратура, или сам ребенок по достижении 18 лет.
  2. Нельзя точно определить, есть ли у представителя несовершеннолетнего продавца другой ребенок, которому должны были выделить долю. Сведения о детях отражаются в паспортах родителей не всегда.
  3. Если разрешение органа опеки получено «по связям» с нарушением требований законодательства, интересы покупателя под угрозой.

Обратите внимание! Чтобы точно знать, что для покупки жилья маткапитал не использовался, нужно запросить у продавца справку из ПФР об остатке средств. Ее может получить только владелец сертификата. Если человек откажется ее оформлять, это повод задуматься и отказаться от сделки.

Ответы юриста на частые вопросы

Для покупки квартиры использовался маткапитал. Теперь хотим продать ее, но доли детям выделили в доме. Возможна ли продажа?

Нет. Доли нужно выделить в квартире, на приобретение которой направлялся маткапитал.

Можно ли продать квартиру ребенка в одном городе и купить в другом? Одобрит ли это опека?

Все зависит от параметров предоставляемой квартиры и самого города, в котором он находится. Например, если продается жилье в Москве и покупается в Костроме, опека сочтет это ухудшением жилищных условий ребенка.

Можно ли перечислить ребенку деньги на счет в банке вместо покупки другой недвижимости на замену?

Да, но такие сделки опека одобряет крайне редко, т.к. несовершеннолетнему нужно жилье именно для проживания.

Может ли опека одобрить продажу квартиры ребенка, если ему срочно нужны деньги на лечение?

Да, это относится к исключительным случаям, когда разрешение могут выдать без предоставления другого жилья. Понадобятся подтверждающие документы.

Можно ли подарить ребенку недвижимость вместо покупки?

Да. В таком случае у несовершеннолетнего будет и жилье, и деньги от продажи его квартиры. Они перечисляются на специальный банковский счет.

Заключение Эксперта

  1. Продать квартиру несовершеннолетнего ребенка можно только после получения разрешения органа опеки.
  2. Родители могут приобрести ребенку другое жилье, отложить деньги на банковский счет или выделить долю по договору дарения. Условия согласовываются индивидуально.
  3. Если продать квартиру без разрешения опеки, в дальнейшем сделку могут оспорить.
  4. ДКП с несовершеннолетним обязательно удостоверяется нотариусом.
  5. От лица ребенка могут заключать сделку родители, опекуны или попечители. Дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно с согласия представителей.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom

Какие документы нужны для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником? – СИБДОМ

Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

При подготовке к продаже квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, помимо стандартного пакета документов родителям потребуется получить дополнительное разрешение.

Сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. При этом в ситуациях, когда ребенок не входит в число собственников, а лишь прописан в квартире, никаких дополнительных разрешений собирать не потребуется.

Общее правило гласит, что в результате сделки жилищные условия несовершеннолетнего (не достигшего возраста 18 лет) не должны ухудшаться. На практике это означает, что после переезда ребенок должен получить в собственность не меньшую долю или площадь в новой квартире.

При этом, по словам специалистов, к рассмотрению каждой ситуации органы опеки и попечительства подходят индивидуально, и в некоторых случаях они могут одобрить переезд в меньшую по площади квартиру.

«Если ранее семья проживала в двухкомнатной квартире, то покупку взамен нее однокомнатной могут разрешить, только если доля в собственности в этом объекте ребенка будет увеличена, — объясняет юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова.

— Больше шансов на получение положительного решения при продаже большой квартиры и покупки меньшей в том случае, если в семье произошли какие-то изменения.

Скажем, родители развелись, квартира раньше принадлежала всем трем членам семьи, теперь же необходимо выделить долю одного из них. В подобных ситуациях органы опеки обычно идут навстречу родителям и разрешают переезд в меньшую жилплощадь».

Какие документы нужны для получения разрешения на продажу квартиры?

Для получения разрешения родители должны обратиться в органы опеки и попечительства того района, на территории которого находится продаваемая квартира.

Перечень основных документов, которые им необходимо предоставить в органы опеки, содержится в постановлении администрации Красноярска № 249 от 18.06.2010 «О мерах по защите прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом».

Однако помимо этого обязательного перечня органы опеки в конкретной ситуации вправе потребовать предоставления дополнительных документов.

Дополнительное подтверждение того, что интересы ребенка в результате переезда не будут ущемлены, потребуется предоставить, например, если квартира на замену приобретается в строящемся доме или когда для покупки новой квартиры родителям придется вносить доплату.

«На практике чаще всего встречаются ситуации, когда органы опеки просят родителей, занимающихся улучшением жилищных условий, подтвердить наличие средств, из которых семья планирует вносить доплату на приобретение иного объекта недвижимости, — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова. — В качестве таких документов может выступать, например, выписка со счета в банке».

Список основных документов для предоставления в органы опеки

Чтобы получить разрешение, родители должны предоставить в органы опеки свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка, паспорт несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет, в случае расторжения брака — соответствующее свидетельство, правоустанавливающие документы (документы, на основании которых возникло право собственности: договор купли-продажи, договор инвестирования, договор дарения, договор мены, договор пожизненного содержания с иждивением/ренты, решение суда, справка жилищно­-строительного кооператива и т.  д.), а также правоподтверждающие документы (выданное Росреестром свидетельство о праве собственности на объект недвижимости) на квартиру, что продается, а также на ту, которую семья собирается приобрести взамен, технический документ (технический план или кадастровый паспорт на оба помещения), выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета на обе квартиры, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на обе квартиры, в которых содержатся сведения о том, есть ли на покупаемой квартире обременения и аресты. Документы предоставляются в оригиналах и копиях или нотариально заверенных копиях.

Дополнительные документы для предоставления в органы опеки

Документы, подтверждающие платежеспособность родителей (законных представителей), — выписка со счета в банке.

Документы, определяющие потребительские свойства жилых помещений, рыночную стоимость приобретаемого и продаваемого жилого помещения для определения равноценности по потребительским свойствам приобретаемого помещения продаваемому (это может быть акт осмотра сотрудниками органов опеки и попечительства покупаемого жилого помещения, подтверждающий, что оно пригодно к проживанию).

Дополнительные документы, которые потребуется предоставить в органы опеки, если квартира на замену приобретается в строящемся доме

Договор долевого участия в строительстве либо договор уступки права требования с первоначальным договором на участие в долевом строительстве.

Платежный документ, подтверждающий оплату по договору на участие в долевом строительстве, — справка от застройщика о полном расчете.

Документы, подтверждающие место жительства несовершеннолетнего до окончания строительства и оформления права собственности на объект.

«При покупке квартиры в строящемся доме родителям также потребуется подтвердить, что ребенку будет где жить до момента сдачи объекта в эксплуатацию, — объясняет Татьяна Третьякова, — для этого необходимо предоставить в органы опеки документы на любой другой объект недвижимости: квартиру, дом — от родственников или знакомых, а также их нотариально заверенное обязательство, что ребенок будет прописан в этой квартире и сможет в ней проживать. При этом органы опеки не имеют ни финансовой, ни какой другой возможности контролировать, где именно ребенок будет проживать. Поэтому, как правило, в таких ситуациях ребенок до ввода дома в эксплуатацию может быть прописан у бабушки и дедушки, а фактически жить с родителями в арендованной квартире».

Если квартира на замену приобретается при помощи ипотечного кредита

Если объект на замену приобретается с привлечением кредитных средств, помимо обязательного пакета документов в органы опеки потребуется предоставить уведомление банка о возможности выдачи семье кредита на приобретение квартиры, в котором также должно быть указано, что банк разрешает включить в число собственников несовершеннолетних детей.

Нотариально удостоверенное обязательство родителей (или законных представителей) несовершеннолетнего в случае наложенного банком взыскания на заложенное имущество направить средства, оставшиеся после удовлетворения требования банка, на покупку другой квартиры.

Если родители покупают квартиру на замену с использованием ипотечного кредита, им нужно иметь в виду, что далеко не все банки охотно идут на то, чтобы включить в число собственников залоговой квартиры несовершеннолетнего ребенка. «На сегодняшний день только два банка из числа работающих в Красноярске включают в число собственников покупаемой квартиры несовершеннолетних детей — это Сбербанк и «ВТБ 24», — поясняет Татьяна Третьякова.

Купить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники, можно с использованием ипотечного кредита любого банка. При этом в зависимости от банка различается политика в отношении расчетов по таким сделкам.

«Одни банки разрешают провести сделку в соответствии с выданным органами опеки разрешением — продать существующую квартиру и приобрести взамен нее другой объект недвижимости. При этом было ли выполнено родителями данное обязательство, куплена для ребенка другая квартира, они не отслеживают, — рассказывает Татьяна Третьякова.

— Другие строго следят за тем, чтобы для ребенка была приобретена квартира на замену.

К примеру, если в выданном органами опеки документе указано, что сделка разрешается при условии дальнейшего приобретения другой квартиры, банк «ВТБ 24» разрешит сделку, но денежные средства предоставит лишь тогда, когда увидит, что договор купли-продажи на покупку второй квартиры подписан и документы предоставлены на регистрацию в Росреестр».

Если квартира на замену приобретается в другом регионе

Отдельный случай — когда квартира на замену приобретается в другом регионе. В такой ситуации в перечне документов, необходимых для получения разрешения на продажу квартиры, входит экземпляр периодического печатного издания, издаваемого в новом месте жительства, в котором содержится информация о рыночной стоимости жилых помещений.

Заверенное у нотариуса заявление граждан, проживающих в населенном пункте, куда переезжает семья, о том, что они предоставят несовершеннолетнему право пользования своим жилым помещением, с приложением к нему правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на квартиру, а также выписки из финансово-лицевого счета и домовой книги.

«Понятно, что в этой ситуации родителям бывает сложно предоставить в органы опеки документы на ту квартиру, которую они собираются приобрести взамен, в таком случае опекой дается разрешение на продажу квартиры, в котором не указан конкретный адрес приобретаемой квартиры.

При этом родители обязуются наделить ребенка собственностью в новом объекте недвижимости в течение трехмесячного срока, — объясняет Татьяна Третьякова. — После истечения этого срока органы опеки могут проконтролировать, было ли ими выполнено это обязательство.

Если этого не произошло, и несовершеннолетний не стал собственником в другом объекте, у органов опеки есть право обратиться в прокуратуру и добиваться расторжения в судебном порядке того договора купли-продажи, что был заключен на первую квартиру».

Поскольку для проведения сделки с квартирой несовершеннолетнего потребуется заниматься сбором дополнительных документов, на ее подготовку уходит больше времени.

С момента, когда родители нашли покупателя квартиры и определились с объектом, приобретаемым взамен принадлежащей им недвижимости, как правило, проходит не меньше трех недель.

Как только выбор объекта сделан, заказывается выписка из ЕГРП (срок ее изготовления — четыре рабочих дня) и выписка из домовой книги, после чего подается заявление в органы опеки. Органы опеки и попечительства должны принять решение в течение двух недель с момента подачи заявления.

Телефоны отделений органов опеки и попечительства в Красноярске:

Центральный район — пр. Мира, 63, тел. 227 18 76;

Железнодорожный район — ул. Ленина, 160, тел. 221 80 74;

Октябрьский район — ул. Высотная, 15, тел. 243 15 42;

Советский район — ул. Партизана Железняка, 36, тел. 220 06 52;

Свердловский район — пр. 60 лет Октября, 46, тел. 261 43 12;

Кировский район — ул. Семафорная, 325, тел. 234 36 13;

Ленинский район — пр. «Красноярский рабочий», 59а, тел.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1508/

Документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего

Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

2 822 просмотров

Защита детских имущественных интересов возлагается на мать, отца или других законных представителей. Закон дополнительно предусматривает защиту детского имущества специалистами отдела опеки.

Сделка по продаже не может быть оформлена, если отдел опеки отказал в выдаче согласия. Гражданин должен подать заявление и пакет документов.

Рассмотрим, какие нужны документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего.

Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника

В [current_date format='Y'] году несовершеннолетний собственник квартиры не редкость. Дети могут стать участниками приватизации, и получить долю в жилье при использовании маткапитала или в наследство.

Однако выделение долей несовершеннолетним детям не всегда хорошая идея. В случае продажи объекта возникает ряд сложностей.

В соответствии со ст. 37 ГК РФ продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно исключительно с разрешения районного отдела опеки. Правило одинаково актуально как для кровных родителей, так для опекунов и попечителей.

Несовершеннолетний может быть как единственным собственником объекта, так и участником долевой собственности. Вне зависимости от вида права собственности потребуется согласие отдела опеки.

Процедура имеет различия в зависимости от возраста собственника:

  1. Интересы ребенка в возрасте от 0 до 13 лет представляет родитель или другой законный представитель. Несовершеннолетний лично не участвует при оформлении сделки.
  2. Владелец квартиры в возрасте от 14 до 18 лет обладает ограниченной дееспособностью. Поэтому он должен присутствовать в момент заключения контракта. Законный представитель должен также присутствовать и дать согласие на проведение сделки.

Дети в возрасте от 14 лет могут дать нотариальную доверенность третьему лицу на совершение сделки. Для оформления доверенности потребуется согласие законного представителя.

Родителю или опекуну для заключения контракта от имени ребенка в возрасте от 0 до 13 лет доверенность не требуется.

Важно! Сделка с имуществом несовершеннолетнего нуждается в нотариальном удостоверении. Нотариус откажет в заверке контракта, если не получит разрешение отдела опеки на сделку.

Порядок действий

Правила получения согласия отдела опеки различается в зависимости от региона обращения. Федеральное законодательство не устанавливает перечень документации и правила проведения процедуры получения согласия. Поэтому целесообразно дополнительно уточнить правила в районном отделе опеки.

Важно! Для получения разрешения необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка. Причем не имеет значения, где именно располагается квартира.

Порядок действий:

  1. Консультация отдела опеки.
  2. Сбор документов.
  3. Оформление заявления.
  4. Подача документов.
  5. Получение решения.

Родитель или другой законный представитель не имеет прав на имущество детей. Поэтому они не могут распоряжаться им по своему усмотрению.

В случае, если граждане желают продать долю несовершеннолетнего, то возможны следующие варианты:

  • ребенок получает в собственность аналогичную долю в недвижимости;
  • деньги перечисляются на личный счет несовершеннолетнего.

Подготовка к получению разрешения

Поэтому перед обращением в отдел опеки родители должны:

  1. Выделить доли в другой квартире. Размер доли не должен быть меньше, чем в продаваемом жилье. Стоимость квартиры должна быть больше или аналогичная.

Пример. Ирина решила продать квартиру для переезда в другой город. Так как жилое помещении было приобретено с участием средств маткапитала, дети Ирины были сособственниками по 1/10 доли квартиры.

Для получения разрешения мать выделила детям по ¼ доле в дачном домике. Но отдел опеки отказал в выдаче согласия. Так как дачный домик не является жилым помещением. Сделка не могла быть проведена обратно.

Поэтому дети стали собственниками долей в дачном домике и остались владельцами долей в квартире.

  1. Открыть личные счета для детей. Снять денежные средства с такого счета можно исключительно с согласия отдела опеки. Поэтому родители не смогут их снять и израсходовать по своему усмотрению.
  2. Подготовить предварительный контракт куплипродажи квартиры. Если родители или другие законные представители продают квартиру для покупки нового жилого помещения, то средства от продажи первой квартиры можно направить на приобретение. Для этого необходимо найти жилье, заключить предварительный контракт и предоставить его в отдел опеки. Документ должен предусматривать покупку долей в собственность детей. Доли не могут быть меньше или дешевле, чем проданная квартира.

Консультация отдела опеки

Необходимость предварительной консультации обусловлена различиями в законодательстве регионов. Субъекты РФ могут предусматривать разные перечни документов и правила получения согласия.

Перед обращением необходимо выяснить приемное время отдела. Эта информация должна располагаться на сайте районной администрации и на сайте отдела опеки.

Специалист пояснит:

  • правила и сроки выдачи согласия;
  • перечень документации;
  • варианты замены.

В 2021 году получить информацию можно не только при личном обращении в отдел опеки.

Альтернативные варианты:

  • через электронный портал Госуслуги;
  • через МФЦ (в случае заключения договора между муниципалитетом и МФЦ).

Заявление

Заявление должно содержать следующие данные:

  • наименование муниципалитета;
  • должность и Ф.И.О. руководителя органа местного самоуправления;
  • данные заявителя;
  • наименование заявления;
  • просьба о выдаче разрешения;
  • данные ребенка;
  • информация об объекте продажи;
  • сведения об имуществе, предоставленном взамен;
  • перечень документации;
  • подпись, дата.

Образец заявления

Скачать образец заявления 

Список документов для покупки

При покупке жилого помещения для ребенка не нужно получить разрешение отдела опеки. Родители и другие законные представители вправе купить детям любое имущество, которое не изъято из оборота.

Однако при покупке квартиры необходимо подготовить особые документы от имени несовершеннолетнего ребенка.

Перечень документации

№ п/пНаименование документа
1Паспорта родителей или других законных представителей
2Документ о рождении несовершеннолетнего
3Паспорт ребенка
4Удостоверение опекуна или приемного родителя (для замещающих родителей)
5Приказ о назначении опеки
6Договор о передаче несовершеннолетнего в семью
7Нотариальная доверенность (если интересы ребенка в возрасте от 14 лет представляет третье лицо)

Документы на приобретаемый объект могут быть запрошены, если родители продают квартиру и одновременно покупают другую (и выделяют ребенку долю).

Список сведений для отдела опеки при покупке жилья:

  • правоустанавливающая документация (контракт дарения, мены, купли-продажи, приватизации или свидетельство о правах на наследство);
  • выписка из ЕГРН;
  • копии гражданских паспортов собственников;
  • справка из БТИ о стоимости квартиры;
  • технический паспорт из БТИ (сроком действия не более 5 лет);
  • предварительный договор.

Документация для получения согласия на продажу

Документы, которые необходимо представить для получения разрешения:

  • бумажный экземпляр выписки из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги (выдается паспортным столом);
  • документ о рождении несовершеннолетнего;
  • документация законных представителей;
  • заявление и согласие законных представителей;
  • сведения о стоимости объекта (справка из БТИ или оценочный отчет);
  • договор об открытии счета на имя ребенка (если средства будут перечисляться на счет);
  • технический паспорт из БТИ;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство, акт о приватизации);
  • документы на приобретаемую квартиру.

Заявление подается от родителей совместно. Второй родитель должен также поставить подпись.

В случае отсутствия второго родителя необходимо документально подтвердить данный факт:

Если у несовершеннолетнего мать-одиночка, то необходимо представить:

  • свидетельство о рождении (если мать не вносила информацию об отце);
  • справку Ф25 (если в графе отец внесены сведения со слов матери).

В случае, если отец умер, то необходимо представить свидетельство о смерти.

Выдача разрешения

Правила выдачи справки из органов опеки различаются в зависимости от законодательства регионов. В большинстве случаев разрешение выдается через 14 дней.

Решение отдела опеки может быть как положительное, так и отрицательное. В случае получения положительного решения, документ выдается в письменной форме.

Под разрешением понимается акт органа местного самоуправления (приказ или постановление). Документ должен содержать подпись главы и печать органа местного самоуправления.

Выдача отказа

Отказ в выдаче разрешения на продажу доли квартиры или жилого помещения, принадлежащих несовершеннолетнему, также оформляется в виде приказа органа местного самоуправления.

Популярной причиной для отказа является приобретение доли в квартире, которые принадлежат близким родственникам (матери, отцу, бабушке, дедушке, братьям или сестрам).

Пример. Полина обратилась в отдел опеки для получения согласия на продажу доли в земельном участке, который принадлежал ее сыну. Денежные средства она планировала потратить на приобретение ¼ доли квартиры для ребенка. Квартира принадлежала на праве собственности бабушке несовершеннолетнего.

Стоимость доли значительно превышала стоимость земельного участка. Однако отдел опеки отказал, так как сделки с близкими родственниками запрещены. Суд отказал в удовлетворении требований, так как посчитал, что отказ был дан правомерно. Ст. 37 ГК РФ запрещает сделки между несовершеннолетним и его родными.

Документ выдается в течение 14 дней с момента подачи заявления. Получатель имеет право обжаловать отказ в судебном порядке.

Отсутствие согласия второго родителя на сделку также является основанием для выдачи отказа.

Пример. Евгения обратилась в отдел опеки для получения разрешения на продажу квартиры, которая принадлежала заявительнице и несовершеннолетним дочерям по 1/3 доле. Денежные средства от продажи она хотела перечислить на счета детей, а впоследствии использовать для покупки детям нового жилья.

Однако отдел выдал отказ в выдаче разрешения, так как отец детей не дал разрешение на проведение сделки. Женщина обратилась в суд для обжалования отказа отдела опеки. В процессе было установлено, что других оснований для выдачи отказа нет. Мужчина в суд не явился, уведомить его не представлялось возможным.

Суд удовлетворил требования заявительницы.

Закон устанавливает дополнительную защиту в отношении детского имущества. Для продажи объектов недвижимости ребенка родителю или другому законному представителю придется получить согласие отдела опеки. В случае возникновения проблем в получении разрешения необходимо получить консультацию специалиста. Чтобы юрист связался с вами, достаточно составить заявку в форме связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/dokumenty-dlya-opeki-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry-nesovershennoletnego/

Список документов для опеки при продаже квартиры

Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Органы опеки требуют документы для продажи квартиры, когда одним из собственников (или единственным) выступает несовершеннолетнее лицо. Таким образом обеспечивается соблюдение интересов детей, если взрослые решают продать квартиру. Чтобы сделка при подобных обстоятельствах была реализована, понадобится заручиться разрешением от органов опеки и попечительства.

Заключить договор купли-продажи с согласием уполномоченной службы можно только тогда, когда малолетние собственники впоследствии получат права собственности на равноценную жилую площадь (или денежную компенсацию). Если законные представители проигнорировали необходимость обращения, сотрудники службы могут оформить иск с требованием признать сделку недействительной.

Важно! Нет нужды одновременно приобретать недвижимость при продаже собственности ребенка в двух случаях.

  • Первый касается ситуации, когда семья планирует сменить город или регион проживания. Однако за долю несовершеннолетнего должны поступить деньги на его счет.
  • Второй момент – жилье покупается на строящемся объекте. При таких обстоятельствах заручиться согласием сложнее, чем обычно.

Как получить согласие

Изначально необходимо в письменной форме сообщить органам опеки по месту жительства о намерении заключить сделку для отчуждения собственности. Чтобы составить заявление, обязательно присутствие инспектора от службы. С его помощью исключается риск нарушения интересов несовершеннолетних лиц.

Также инспектор обязан провести собеседование с заявителями, где должны присутствовать оба родителя (опекуны) и дети старше 14 лет, чьи права затрагиваются сделкой. При возникновении сомнений сотрудник может затребовать присутствия собственников приобретаемой недвижимости. Альтернативный вариант – их письменное согласие стать участником сделки.

Ключевое правило, которое нужно соблюсти – заранее подготовить весь пакет бумаг. Нет смысла обращаться в инстанцию без недостающих сведений. Кроме того, некоторые из этих бумаг вам еще пригодятся для подачи в МФЦ при регистрации сделки.

Чтобы избежать осложнений при согласовании вопроса, необходимо уточнить, какие документы при продаже квартиры запрашивает опека. Общий перечень таков:

  1. Заявление. Бланк и образец для заполнения выдаст сотрудник службы. Заявление требуется от каждого из родителей, даже когда они разведены. За ними закрепляется обязанность содержать собственного ребенка до достижения им совершеннолетия вне зависимости от того, находятся они в браке или нет. Также требуется подпись несовершеннолетнего лица, если ему больше 14 лет.
  2. Гражданский паспорт законных представителей.
  3. Свидетельство о: регистрации отношений между супругами, расторжении брака, рождении ребенка, чьи интересы затрагиваются.
  4. Правоустанавливающий документ для отчуждаемой недвижимости. Достаточно предоставить выписку из государственного реестра или свидетельство о правах собственности.
  5. Бумага, по положениям которой объект принадлежит лицу, чьи интересы нужно защищать. Как пример: ДКП, свидетельство о получении имущества по наследству, дарственная и т.п.
  6. Техническая документация объекта. Паспорт можно запросить при посещении МФЦ или же путем обращения в БТИ.
  7. Справка из ЕИРЦ. Она может потребоваться для доказательства добросовестности оплаты платежей по услугам ЖКХ.
  8. Выписка из домовой книги, либо справка о составе семьи, которая отражает список людей, имеющих регистрацию на жилой площади по дате запроса. Если у ребенка отсутствует прописка, потребуется дополнительно предоставить выписку по адресу его прописки. Оформляется справка в паспортном столе.

Важно! При продаже квартиры с ребенком документы для опеки и согласие от уполномоченных лиц не требуют, когда малыш, чьи интересы затрагиваются, будет помещен под государственное обеспечение.

Какие еще могут потребоваться сведения

С учетом отдельных обстоятельств, направляя в опеку документы на продажу квартиры несовершеннолетнего владельца, сотрудники службы вправе запросить дополнительную информацию.

К примеру, если малыш взамен получает квартиру (долю в ней), которая приобретена без оформления ипотеки, нужно предоставить инспектору:

  • согласие собственника стать участником сделки для продажи жилья, таким образом уполномоченный сотрудник получает подтверждение, что родители уже подыскали подходящую квартиру;
  • правоустанавливающий документ по приобретаемому объекту;
  • паспорт владельцев недвижимости;
  • свидетельство о регистрации отношений между супругами, если новая жилплощадь является совместно нажитой.

Если же жилье приобретается по ипотечному соглашению, то придется заручиться согласием банка, так как до погашения кредита недвижимость находится в залоге у финансово-кредитного учреждения.

Не все организации предоставляют разрешение, ведь возрастает риск потерять выгоду.

Если банк не дал такого согласия, альтернативный вариант – нотариальное обязательство, где прописывается, что после выплаты ипотеки родители обязуются оформить на ребенка соразмерную часть недвижимости.

Еще одна ситуация предполагает выделение денег с продажи доли ребенка, которые помещаются на его банковский счет. Родитель открывает для несовершеннолетнего лица счет в ФКУ. Если ребенку при заключении сделки больше 14 лет, ему также требуется посетить банк. Для опеки нужно донести договор на открытие счета, выписку с него же и реквизиты – каждая позиция должна быть заверена печатью банка.

Если же взамен проданной квартиры малыш получает в собственность недвижимость по договору дарения, тогда заявление-обязательство необходимо от дарителей. Для этого им придется посетить органы опеки и попечительства, взяв с собой документы на квартиру: техпаспорт, выписка из домовой книги, правоустанавливающее свидетельство и договор, на основании которого приобретена жилая собственность.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/dokumenty-dlya-opeki-pri-prodazhe-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.