Продажа права аренды нежилого помещения

Содержание

Продажа переуступки прав аренды – основные понятия и нормы права

Продажа права аренды нежилого помещения

В сущности, данное понятие включает в себя переуступку арендных прав на недвижимость или земельный участок. Под переуступкой можно понимать смену лиц, указанных в договоре, например, арендатора. Переуступка прав поможет сэкономить кучу времени и нервов, так как не нужно расторгать старый договор аренды и заключать новый.

Особенности передачи прав аренды

При заключении сделки по продаже прав аренды нужно учитывать следующие нюансы:

  1. Переуступка права аренды выполняется до момента заключения договора с владельцем. Эта ситуация характерна тогда, когда лицо, выигравшее аукцион по переуступке арендных прав, хочет перепродать данное право третьему лицу (контрагенту). Эта передача прав аренды выгодна только продающему арендатору, так как он продает это право, как правило, по более значительной цене.
  2. Арендные права передаются уже в рамках ранее подписанного договора. Такую сделку по передаче прав нельзя проводить, если аукцион считается несостоявшимся по причине недобора участников. Таковым аукцион признается, если не удалось добиться наличие как минимум двух участников. Здесь же единственный участник в течение 10 суток после аукциона обладает правом на оформление договора аренды по фиксированной на аукционе цене, но переуступить права аренды он уже не может.

Если первоначальный договор аренды муниципального земельного участка был оформлен сроком более 5 лет, то при переуступке этого участка согласие арендодателя не обязательно. Достаточно будет лишь направить ему уведомление о состоявшейся сделке.

Какие объекты можно переуступить?

Сделку по купле-продаже прав аренды можно заключать на следующие объекты:

  1. Земельные участки. Если оформляется переуступка прав аренды на земельный участок, то нужно помнить о том, что все арендаторы (продающий и покупающий права аренды) должен известить собственника земли о сделке;
  2. Нежилые помещения. При оформлении договора аренды собственник или первый арендатор может отметить в нем, что продажа арендных прав невозможна. Значит, при последующей переуступке обязательно согласие собственника. Лучше письменно. Если происходит заключение договора по переуступке прав аренды с третьим лицом, то этот арендатор принимает на себя все обязательства по данному помещению: долги, налоги и т.п. Этот вид сделки по продаже прав аренды является наиболее выгодным для первого арендатора, т.к. после завершения этого процесса он получает неплохую денежную прибыль;
  3. Иная недвижимость. При оформлении договора по переуступке права аренды на другие виды недвижимости условия идентичны указанным во втором пункте.

Как извлечь выгоду при продаже прав аренды?

Продажа прав аренды наиболее популярна у юридических лиц.

Так как можно купить права аренды не только на помещение, магазин, кафе, но и уже готовый бизнес, находящийся на территории этого помещения.

Но также нужно помнить один нюанс, что при уведомлении собственника о переуступке арендных прав, последний может объявить аукцион и дать свое согласие наиболее выгодному для него предложению.

Необходимые документы для оформления

Для совершения сделки по продаже прав аренды нужно собрать следующий пакет документов:

  • заявление определенного образца;
  • для физических лиц документ, удостоверяющий личность;
  • справка из налоговой инспекции;
  • первый договор аренды;
  • три копии нового договора (для всех участников сделки). и т.д.

Оформление сделки по продаже прав аренды

Здесь приводится примерный план заключения сделки по продаже арендных прав. Он включает в себя:

  1. подготавливается полный пакет документов всеми участниками сделки;
  2. оформление договора в трех экземплярах. Примерная форма договора приводится здесь;
  3. подача собранного пакета документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию объекта;
  4. получение удостоверенных в установленном порядке документов каждым участником сделки.

На что обращать внимание при оформлении договора

 Нужно понимать отличие продажи прав от субаренды. При заключении договора о субаренде второму и последующему арендатору переходит право только пользоваться имуществом на определенный срок.

А при оформлении продажи прав аренды ко второму арендатору переходят все права, указанные в договоре купли-продажи арендных прав.

Причем первоначальный контрагент полностью исключается из данной цепочки.

Договор, который был подписан сторонами при заключении сделки по переуступке прав аренды, обязательно должен носить возмездный характер. Это условие исключит риск признания такого договора, как акта дарения. Ведь нужно помнить, что дарить недвижимое имущество между юридическими лицами запрещено законодательством.

Также в договоре должны быть отмечены все права и обязанности, которые будут возложены на нового арендатора. Обязательно нужно оговорить сроки передачи документов новому арендатору от предыдущего контрагента. Важно составить акт приема передачи.

Если при заключении первоначального договора аренда собственник оговорил, что при последующей продаже прав нужно его согласие, то оно может быть выражено как на переуступку конкретному контрагенту, так и любому другому лицу.

Также согласие может быть оформлено отдельным письмом. Нужно помнить, что при отсутствии согласия арендодателя орган, уполномоченный осуществлять регистрацию, может и отказать в регистрации последующих договоров об аренде.

Последствия продажи арендных прав

Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора.

Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать.

Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.

Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.

Источник: https://arendaexpert.ru/ponyatie-prodazhi-prav-arendy/

Что такое ППА и с чем его едят)релиз лучших предложений продажа, ППА, продажа готового бизнеса за 3дня 22/24 октября

Продажа права аренды нежилого помещения

Релиз лучших предложенийпродажа, ППА, продажаготового бизнеса за 3дня 22/24 октября по версии ask24.city

Фото кафе м. Коптево

Продолжаем знакомить Вас с лучшими предложениями по продаже бизнеса в городе по версии ASK24CITY или ППА. Что же такое ППА? Это переуступка права аренды в основном от департамента имущества г. Москва. Отличается толерантной ставкой аренду от города и если помещение получали в аренду в конце 90-х/начале 2000-х: крайне продолжительные сроки аренды, причины продажи в основном такие:

· Перепродажа с целью заработать (может включать в себя ремонт помещения, от города они попадают в основном в крайне запущенном виде) а также раскрутку бизнеса для большей коммерческой привлекательности.

· Смена профиля деятельности

· Личные обстоятельства

· Ну и разный шахер махер))) поэтому вы должны проверять тщательно документы на помещение, договора аренды, назначение использования по договору (ВАЖНО!!!), отсутствие обременений и штрафных санкций, наличии договоров субаренды помещения(в некоторых договорах от ДГМИ прямым текстом это запрещено)вообщем всю историю взаимоотношений продавца(арендатора)с городом(арендодателем)

· Поскольку переуступка (ППА) происходит в основном путем замены учредителей в юр. Лице, Вам придется заказать аудит оного, дабы потом «не разрыдаться от счастья неожиданного приобретения)

Коммерческую целесообразность данного приобретения в основном представляют, торговые помещения, и помещения под общепит. У них более высокая ликвидность при сдаче в аренду(если только вы не ищете помещение под собственный бизнес). В любом случае нужно считать рентабельность данного приобретения.

То есть сумма покупки ,количество оставшихся лет аренды, делим чтобы вывести арендную ставку с учетом потраченных на покупку ППА денег, и если цена аренды к рынку имеет дисконт процентов 30, то можно считать, что вы в плюсе, для общепита, это критично.

Такая тайна: если вы платите в общепите за аренду половину от оборота, тогда можете считать что, вы просто при деле)).

Давайте посмотрим на общую картину за последние три дня, помещения отбирались в ручном режиме из нашей базы, мы не являемся ни владельцами и не представляем их интересы.

Если Вам интересны предложения из данного релиза регистрируйтесь на сайте и работайте в профессиональной CRM там, есть и контакты собственников или риелторов их представляющих и ссылки на первоисточник где было размещено предложение.

Если вы хотите чтобы Вашим вопросом (продажа, покупка, аренда) занялись профессионалы с более чем 15 летним опытом работы на рынке коммерческой недвижимости Москвы, обращайтесь с вашими предложениями через форму на сайте

Столовая м. Площадь Ильича

Общественное питание

Площадь: 105

Адрес: Москва, проезд Завода Серп и Молот

Цена: 1000000 руб

ППА столовой . Ст. М. Площадь Ильича, Авиамоторная , 10 м.п., проезд завода Серп и Молот Второй этаж четырехэтажного административного здания , 105 кв.м. Мебель, оборудование, коммуникации. Арендная плата 85 000 руб. В здании 400 чел. Рядом на этой же территории БЦ 2000 чел. Там нет столовой с нашей кухней. Хотят продать за 1 000 000 руб.

Столовая-кафе м. Беломорская

Общественное питание

Площадь: 80

Адрес: Москва, Смольная улица,

Цена: 3500000 руб

Продается готовый бизнес общественного питания через ППА. Заведение находиться в многофункциональном офисном здании бизнес-центр “Смольная 24а” на первом этаже 18 этажного здания, вход в кафе напротив 4 лифтов, которые поднимают ежедневно тысячи человек. Огромные площади бизнес- центра заполнены 100% арендаторами.

Арендодатели этого помещения являются огромным холдингом, с серьёзными и правильными подходами к арендаторами, которые готовы всегда помочь в Ваших проблемах. Заведение работает в течении 1,5 лет успешно. Сделан отличный ремонт, куплено новое оборудование, персонал из 4 человек работает с открытия заведения, полностью обучен.

Работаем с европейской кухней приготовления блюд, подача через линию раздачи. заведение работает 5 дней в неделю, есть возможность работать в выходные. Доступ в заведение до 20 часов, потом все ставиться на охрану до утра. Есть возможность работать круглосуточно с договорённости с арендодателем. Арендная плата составляет 204000 руб. Депозит за 2 месяца внесен.

Кафе прибыльное, с огромными возможностями увеличивать выручку. на дополнительные вопросы готова ответить при встрече, или по телефону.

Кафе м. Коптево

Общественное питание

Площадь: 37

Адрес: Михалковская улица,

Цена: 2150000 руб

Продажа кафе Соffее Мооsе в Коптево! Вложение в открытие кафе с 15 посадочными местами – 2 150 000?. Есть возможность сотрудничать с Яндекс едой! В кофейне проведён дизайнерский ремонт. Мебель выполнена из хороших материалов под заказ! Есть большая база постоянных гостей! Поставщики выполняют работу свою на 100%.

В кафе имеется свой туалет со всеми видами диспенсоров: полотенце, мыло и туалетную бумагу. Также большое круглое зеркало. Имеется 3 шкафа напольных: уборочный инвентарь, гардеробная и еще один для всего остального. Кофемашина Nuоvа Simоnеlli Аррiа 2 2GV. Купил новую. В отличном состоянии. Кофемолка МDХ без бункера.

Фильтр не дешевый Вritа для кофемашины(17000?). Касса подключена к планшету, денежному ящику и терминалу! Имеется всё необходимое оборудование: Ледогенератор, термопот, гриль, микроволновка, быстрый интернет(оплаченный за октябрь).

Кафе вышло уже в ноль за два месяца! Причина продажи: открытие другого бизнеса!Продажа бизнеса до 25.10.2019!!

Кафе м. Охотный Ряд

Площадь: 207

Адрес: Газетный пер.,

Цена: 3900000 руб

Продается действующая пиццерия в центре Москвы, в Газетном переулке. Метро Охотный ряд. Ресторан работает более 9 лет. Долгосрочный, зарегистрированный договор аренды до 2024г. Арендная плата 250000 руб. Коммунальные платежи 70000 руб. 1 учредитель. Помещение находиться в нежилом здании.

Продается со всем оборудование. Площадь помещения 206, 5 кв м, 2 торговых зала, на 50 посадочных мест, есть летняя веранда, внесена в дислокацию. Есть парковка для персонала на 2 места, погрузочно – разгрузочная зона. В ресторане установлена печь для пиццы на дровах, хоспер для приготовления шашлыков на углях.

Стоит современная система учета.

Торговая площадь м. Текстильщики

Торговое помещение

Площадь: 15

Адрес: 2-й Грайвороновский проезд,

Цена: 900000 руб

ППА отдела в гастрономе. Отличное предложение! Шикарные перспективы! Мясо-колбасы-сыры-молочка-кондитерка-хлеб и т п. Раскрученная точка, постоянные покупатели. Выручки 25-30 тр, подтверждаются документально. Соседи:-Овощи-фрукты, пиццерия, разливное пиво, кулинария, бургерная и табак. Все вопросы по телефону

Торговая площадь м. Красносельская

Торговое помещение

Площадь: 6

Адрес: Москва, Краснопрудная улица, 22-24

Цена: 450000 руб

Продаётся торговая точка с фруктами, овощами, сухофруктами в проходимом торговом центре. 1 минута от м. Красносельская. Подробнее по телефону.

Торговая площадь в Москва Большая Почтовая ул., 34 (16.1 м?)

Торговое помещение

Площадь: 16

Адрес: Большая Почтовая ул., 34

Цена: 4250400 руб

“Резиденции архитекторов” – жилой комплекс премиум-класса. Находится в сердце столицы – в ЦАО, в Басманном районе Москвы, между Рубцовской набережной и Большой Почтовой улицей. Квартал будет соединен прямым пешеходным мостом с ТПУ, включающим станцию м. Рубцовская (открытие планируется в конце 2019 г.

) и в пешей доступности от м. Электрозаводская и м. Бауманская. Это комфортно и тщательно продуманный проект для тех, кто ценит высокий уровень комфорта и качество жизни. Насыщенная инфраструктура, разнообразие архитектурных решений, ландшафтный дизайн и собственный пешеходный бульвар с торговой галереей.

Первая очередь: корпусы 10, 11, 12, 13, 16. Вторая очередь: корпусы 3, 4, 5, 6, 7. Третья очередь: корпусы 1, 2, 8, 9. Готовность: 1 очередь-IV квартал 2019 г. 2 очередь I квартал 2020 г. 3 очередь I квартал 2020 г.

Выгодные инвестиции: -офисы с видом на набережную -2 минуты до метро -открытые планировки -дизайнерские лобби -огромные арочные окна

ППА ТЦ м. Крылатское

Торговое помещение

Площадь: 600

Адрес: ул. Крылатские Холмы,

Цена: 6000000 руб

Продаю готовый бизнес в виде торгового центра. Помещение, цокольный этаж 600кв.м., под любую сферу деятельности, в данный момент используется как торговый центр и дом быта .Есть все оборудование ( стеллажи , холодильники и тд.)Есть несколько арендаторов .

Можно использовать под магазин алкоголя, офис, склад. Все коммуникации, МГТС, Интернет. В шаговой доступности от метро, рядом конечная остановка общественного транспорта. Два отдельных входа. Лицензия на продажу алкоголя. 70 кВт электроэнергии, 5 мокрых точек ,вентиляция .Аренда городу 145 000р в месяц.

Продажа происходит через смену учредителя .

ВНИМАНИЕ!!! вся информация взята с нашей автоматизированной базы собственников, мы не являемся владельцами и используем данную инфо в качестве промо, телефоны владельцев и другую информацию ищите в базе объектов на сайте, https://youtu.be/ZFWjJUFxMuY

#Москва #недвижимость #общепит #ППА

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d40111cc7e50c00ad979f8e/chto-takoe-ppa-i-s-chem-ego-ediatreliz-luchshih-predlojenii-prodaja-ppa-prodaja-gotovogo-biznesa-za-3dnia-2224-oktiabria-5db15046d4f07a00adee8b7a

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Продажа права аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Ппа что это: продажа прав аренды, договор ппа, плюсы, стоимость, ппа в бизнесе

Продажа права аренды нежилого помещения

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

  1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
  2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
  3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
  4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Недостатки ППА

Недостатки:

  • Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
  • Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
  • Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
  • Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
  • Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
  • Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
  • Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
  • Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

  1. Копия паспорта;
  2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
  3. Первоначальный договор;
  4. Согласие собственника, владеющего объектом;
  5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
  6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
  7. Акт приема-передачи объекта;
  8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
  9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
  10. Доверенность представителя;
  11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
  12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
  13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку  недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

  • Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
  • Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
  • Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
  • Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

[box type=»download»]Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что  приводит к обязанности платить налог на прибыль.[/box]

Сроки и цена ППА

  1. Срок обычно ограничивается длительностью первоначального договора, но может и быть продлен или перезаключен в зависимости от первоначальных условий;
  2. Цена договора – зависит от ценности объекта (недвижимость одни цены, авто – другие).

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zhivemtut.ru/polezno/prodazha-prav-arendy.html

Переуступка права аренды нежилого помещения

Продажа права аренды нежилого помещения

Бесплатная консультация юриста по телефону:

В ряде случаев арендатор может пожелать передать другому лицу права и обязанности, связанные с арендой нежилого помещения. Подобная переуступка прав возможна лишь при соблюдении определенных условий.

Понятие переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды (ППА) — это сделка, которую некоторые специалисты называют частным случаем договора купли-продажи. Но, при переуступке прав объектом торга становятся не материальные блага, а возможность временного пользования определенным имуществом. В большинстве случаев производится переуступка прав арендатора нежилого помещения.

Одно из определений переуступки прав аренды — это перенаем имущества, при котором сменяется лицо, являющееся арендатором.

Права и обязанности сторон, указанные в договоре, сохраняются в полном объеме. Изменение этих прав допускается при согласии обеих сторон и отсутствии возражений со стороны представителей государственных структур.

Преимущества переуступки прав

Основное преимущество переуступки прав аренды — получение сделки на выгодных условиях, заключенных с предыдущим арендатором. Данная процедура обычно используется при аренде коммерческой недвижимости, способной приносить высокую прибыль. Пример: аренда помещения под ресторан в престижном районе столицы.

При переуступке прав аренды определенные преимущества получают как прежний, так и новый арендатор нежилого помещения.

В стандартной ситуации для получения прав аренды востребованного помещения нужно участвовать в аукционе. И гарантий на успех здесь не имеется. Поэтому переуступка прав аренды нежилого помещения дает новому арендатору следующие преимущества:

  • Доступ к прибыльной коммерческой недвижимости в обход конкурентов;
  • Выгодные условия. В ряде случаев наем недвижимости первым арендатором осуществляется при меньшей востребованности, на выгодных условиях. Переуступка позволяет получить права временного пользования на условиях той же сделки;
  • Нет необходимости заключать сделку субаренды помещения.

Определенные преимущества получает не только сторона, в пользу которой производится уступка прав, но и та, которая их передает.

Выгода продавца прав аренды состоит в следующем:

  • Возможность передать аренду недвижимости заинтересованному лицу при условии, что данное помещение уже не требуется арендатору. В этом случае не придется платить неустойку за досрочный разрыв сделки;
  • Получение дополнительной прибыли за передачу прав. Лицо, в пользу которого совершается переуступка, платит немалые отступные в пользу прежнего арендатора.

Единственная проблема, связанная с описываемой процедурой — это необходимость соблюдать все условия прежнего договора. В ряде случаев он может не подходить новому арендатору. Но поменять условия прежней сделки не всегда представляется возможным.

Порядок оформления переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды допускается исключительно на возмездной основе, с согласия всех заинтересованных лиц. Это означает следующее:

  • Дарение права аренды не допускается и считается нарушением статьи 575 ГК РФ.
  • Прежний арендатор, претендент на получение права аренды и владелец нежилой недвижимости, должны выразить свое желание провести переуступку.
  • По итогу переговоров между сторонами заключается письменное трехстороннее соглашение, подтверждающее передачу прав.

Вся описываемая процедура разбивается на несколько обязательных этапов. В процесс переуступки прав на временное пользование недвижимостью входит:

  • Обсуждение условий составляемого документа.
  • Получение разрешения на переуступку от специальной комиссии.
  • Сбор пакета необходимой документации.
  • Оформление трехстороннего соглашения между участниками договора, в виде отдельного документа.
  • Регистрация сделки в официальных органах.

Рекомендуется проводить процедуру после консультации с опытным юристом.

В ряде случаев имеются неочевидные ограничения на пользование определенным типом недвижимости. При составлении договора о сделке их следует учитывать.

Обсуждение условий

Первый этап — это заключение предварительной договоренности между участниками соглашения. Обычно ее заключают в устной форме. На этом этапе стороны решают: имеет ли смысл начинать процедуру переуступки аренды нежилой недвижимости. Независимо от того, кто является сторонами договора, решать все спорные вопросы рекомендуется при личной встрече.

Допускается участие официального доверенного лица одной из сторон. Доверенность обязательно заверяется у нотариуса. Но в большинстве случаев желательно организовать обсуждение без участия третьих лиц.

Получение разрешения комиссии

Если владельцем нежилого помещения является государство, необходимо провести конкурс на выбор арендатора с оптимальными условиями для переуступки. Оценивать результаты этого конкурса (или аукциона) будет специальная комиссия, составленная именно для этих целей. За ее состав всегда отвечает арендодатель или его представитель.

Стоит учитывать: в ряде случаев комиссия может предоставить льготные условия определенному участнику.

Если арендодателем является частное лицо, то комиссия должна будет только оценить условия, которые предлагает претендент на переуступку. В случае определенных договоров эту комиссию может заменить владелец помещения. Например, это возможно в тех случаях, когда все три стороны являются частными лицами.

В случае проведения публичного аукциона комиссия обязана соблюдать положения закона №135 ФЗ «О защите конкуренции». А претендент на аренду имеет право проверить состояние помещения, и его пригодность для целевого использования. Здесь действуют положения статьи 477 ГК РФ о сроках обнаружения недостатков переданного товара.

Подготовка документов

После того как комиссия выберет подходящего кандидата, сторонам соглашения следует подготовить пакет документов для обращения в Росреестр. В него в обязательном порядке должно входить:

  • Заявление о приеме пакета документации на оформление сделки. Соответствующий бланк работники Росреестра должны выдать на месте. Они же дают консультацию по правилам заполнения этой бумаги;
  • Квитанция об оплате госпошлины на регистрацию сделки;
  • Основные документы сторон сделки. Для физических лиц — удостоверение личности. Для юридических лиц — учредительные свидетельства. При необходимости в пакет добавляются нотариально заверенные документы доверенных представителей;
  • Разрешение на проведение сделки от уполномоченных лиц (комиссии);
  • Свидетельства ОГРН, ИНН;
  • Базовый договор аренды;
  • Соглашение о переуступке;
  • Документы на нежилое помещение: техпаспорт, кадастровый план, выписка из ЕГРН.

Составление соглашения

Для проведения процедуры обязательно требуется письменное соглашение между участниками. Составляется оно в простой письменной форме. При этом рекомендуется оформлять его после консультации у специалиста.

Неправильно составленный договор переуступки прав аренды нежилого помещения не будет принят даже при условии уплаты пошлины.

Описываемый документ обязательно должен содержать следующие пункты:

  • Полное описание сторон, составляющих документ. Указывается, кто является владельцем недвижимости, кто ее арендует на текущий момент, и в чью пользу происходит передача прав аренды;
  • Описание предмета договора, со ссылками на соответствующую правоустанавливающую документацию;
  • Перечисление прав и обязанностей, подлежащих передаче;
  • Принципы расчета между участниками сделки: размеры и частота выплат, используемая валюта, принципы перечисления;
  • Оценочная стоимость объекта сделки;
  • Ответственность сторон при нарушениях условий сделки:
    • Размеры штрафов и пеня за несвоевременную оплату;
    • Условия односторонней отмены действующего договора;
    • Варианты досудебного решения спорных вопросов;
    • Причины, по которым сделка будет признана недействительной.
  • Реквизиты и подписи сторон.

Документ составляется в трех экземплярах. В ряде случаев требуется четвертая копия, для передачи в Росреестр.

Передача документов и регистрация

Процедура регистрации, при условии правильной подготовки пакета документов, не является сложной. Процесс выглядит так:

  • Уплачивается пошлина за регистрацию сделки. На текущий момент ее стоимость составляет 2 000 рублей для физических лиц, и 22 000 для юридических лиц;
  • Заполняется заявление на прием пакета документов;
  • Собранная документация передается сотруднику Росреестра.

Процесс оформления занимает, в среднем, один календарный месяц. По истечении этого срока участники соглашения получают на руки документы о регистрации сделки.

Причины отказа

В соответствии со статьей 615 ГК РФ, арендатор имеет право передавать возможность пользования имуществом любому другому лицу. Но в ряде ситуаций накладывается запрет на передачу прав аренды используемого имущества.

Вот наиболее частые случаи, при которых невозможна переуступка:

  • Целевая недвижимость является объектом спора в суде;
  • У текущего арендатора имеются долги перед владельцем помещения;
  • При возведении нежилой недвижимости были допущены нарушения законодательства и строительных норм;
  • На помещение наложены определенные долговые обременения. Например, она находится в залоге.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/pereustupka-prava-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

3 способа продажи прав по договору аренды – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Продажа права аренды нежилого помещения

Покупка и продажа договора аренды или прав аренды осуществляется тремя способами: через аукцион и конкурс на торгах, путем оформления договора продажи прав аренды или посредством заключения договора субаренды.

Какие преимущества, недостатки и риски существуют для арендатора и собственника в каждом случае? Как составить договор, который впоследствии не признают недействительным? В каком случае юридические услуги арбитражных специалистов помогают избежать неприятных последствий? Разбираемся во всех тонкостях продажи договора аренды.

Первый способ — торги на право заключения договора аренды. Организовать подобные торги может государственный или муниципальный орган власти, который уполномочен распоряжаться соответствующим имуществом. Например, если вы планируете купить договор аренды в Москве на торгах, то их может организовать департамент городского имущества города или администрация района.

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. В первом случае, право на аренду получает кандидат, который предложит наиболее выгодные для организатора условия.

Во втором случае, право на аренду муниципальной или государственной собственности получает участник, предложивший максимальную сумму.

Как правило, торги проводятся в форме аукциона, так как подобная форма — самый выгодный способ продажи права на заключение договора аренды для муниципальных и государственных органов.

Торги проводятся по определенным правилам, которые обязаны соблюдать все участники. Порядок проведения торгов следующий:

  • Организатор размещает на специальной площадке лот и подробную информацию о нем (в том числе, указывает цену лота);
  • Участники регистрируются на площадке, выбирают подходящий лот и подают заявки и пакет документов на участие в аукционе или конкурсе;
  • После подачи документов каждый участник вносит задаток — сумму, которую устанавливает организатор;
  • Затем начинается аукцион или конкурс. Во время аукциона каждый участник поочередно предлагает определенную цену. Побеждает тот, кто заявит максимальную сумму. Если проводится конкурс, то участники подают заявки, в которых указывают условия, при которых они готовы арендовать объект, и ценовые предложения. Организатор выбирает того участника, чье предложение является наилучшим;
  • В день проведения торгов победитель аукциона или конкурса подписывает протокол о результатах торгов, далее, в течение 10-20 дней, оформляются все необходимые документы, в том числе договор аренды.

Участникам следует постоянно наблюдать за изменениями в списке объектов, которые выставляются на торги. В противном случае появляется риск упустить выгодное предложение.

Кроме того, участники должны собрать все документы и правильно оформить сделку в случае победы на торгах.

Лучше всего доверить эту работу арбитражному юристу, который отлично разбирается в тонкостях проведения торгов.

Продажа прав аренды по договору — это по сути переуступка этих прав. Чаще всего такие сделки оформляют из соображений взаимной выгоды: стороны экономят время, которое необходимо на расторжение старого договора и оформление нового. Подобные сделки регламентированы нормами ст. 615 ГК РФ: без соблюдения этих правил продажа договора аренды нежилого помещения считается недействительной.

При переуступке прав аренды новый арендатор получает недвижимость на тех же условиях, что и предыдущий. Если договор был заключен на длительный период и прошел регистрацию в Росреестре, то контрагент только выигрывает от подобной сделки. Согласно ст. 615 ГК РФ при перенайме обязательно выполнение следующих требований:

  • Новый арендатор должен пользоваться имуществом только на тех условиях, которые прописаны в договоре аренды;
  • Третье лицо может купить договор аренды помещения с согласия арендатора и получить все права на имущество. Отсутствие согласия арендодателя — основание для признания договора продажи прав недействительным. При этом арендодатель не обязан давать согласие — это является его правом;
  • Если арендатор нарушает условия договора, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Условия договора стороны должны обговаривать заранее. Если вы планируете купить права аренды в Москве или другом городе, вам необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • Договор должен быть возмездным (должна быть указана цена, за которую продаются права), чтобы исключить риск признания его недействительным;
  • Предмет договора должен быть четко описан (специалисты рекомендуют делать приложение с подробным описанием);
  • Прописывается ответственность за нарушение условий договора, в том числе право арендодателя требовать уплаты неустойки наряду со взысканием аренды;
  • Также должен быть указан срок договора аренды и возможность его продления после истечения этого срока.

Договор продажи права аренды земельного участка или недвижимости заключается в такой же форме, что и договор аренды. В частности, договор перенайма подлежит государственной регистрации, если первичный документ был зарегистрирован в Росреестре.

Арендатор по закону может заключить сделку с другим лицом, передав ему право пользования объектом аренды в части или полностью. Заключение договора аренды и субаренды возможно только с согласия собственника.

В противном случае арендодатель имеет право на расторжение договора аренды и возмещение убытков.

Главное преимущество субаренды — снижение затрат на аренду помещения, которое не используется в полной мере, за счет привлечения дополнительного арендатора.

Принципы регулирования взаимоотношений по договору субаренды изложены в ст. 615, 618 ГК РФ. Ключевые правила:

  • срок субаренды не может быть больше, чем срок аренды;
  • субарендатор не может получить больше прав, чем предоставляет основной договор аренды;
  • арендатор не освобождается от своих обязанностей и несет ответственность за соблюдение условий основного договора перед собственником.

Между сторонами в обязательном порядке заключается договор, который должен содержать следующие пункты:
информацию о том, где находится недвижимость;

  • сведения о назначении объекта недвижимости;
  • технические характеристики объекта;
  • срок, на который стороны заключают договор;
  • порядок и сроки внесения оплаты арендатором и субарендатором.

Опытные специалисты также рекомендуют закрепить последствия, которые наступят, если отношения между арендодателем и арендатором будут досрочно прекращены. Например, можно обязать арендодателя заключить договор с субарендатором на оставшийся срок.

Приобретенное право аренды в таком случае подтверждается новым договором, который между собой заключают собственник новый арендатор.

Если вы не уверены в том, что сможете заключить договор субаренды правильно, лучше запишитесь на юридическую консультацию.

Каждый из перечисленных способов подходит для конкретной ситуации, и арендатор должен четко понимать свои цели и возможности. Зачастую ошибки в договоре или незакрепленные условия приводят к тому, то арендатор несет огромные потери.

Компания «Хелп Консалтинг» оказывает весь спектр юридических услуг для юридических лиц по вопросам аренды имущества. Каждому клиенту мы гарантируем комплексную помощь, которая нацелена на результат:

  • Бесплатно проконсультируем и проанализируем договор;
  • Разработаем проект договора аренды (предварительный и основной);
  • Подготовим все необходимые дополнительные документы к договору;
  • Поможем решить арендные споры в досудебном и судебном порядке.

Специалисты юридической компании «Хелп Консалтинг» обладают системными знаниями из разных отраслей права и четко понимают специфику хозяйственной деятельности разных видов.

Наши юристы с одинаковым профессионализмом помогут заключить договор продажи права аренды земельного участка, договор субаренды коммерческого помещения или приобрести права аренды на муниципальный или государственный объект недвижимости на торгах.

Преимущества сотрудничества с ЮК «Хелп Консалтинг»:

  • Бесплатный анализ перспектив дела перед началом работы;
  • Оплата за результат — только в случае положительного решения суда;
  • Индивидуальный подход с изучением всех тонкостей именно вашей ситуации;
  • Персональные менеджер и юрист для каждого клиента;
  • Гарантия возврата стоимости услуг, зафиксированная в договоре;

Наш приоритет — долгосрочное сотрудничество. Большинство компаний, которые обратились к нам за помощью, стали нашими постоянными клиентами.

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/3-sposoba-prodazhi-prav-po-dogovoru-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.